Conduttore non paga i danni? Locatore può rifiutare la consegna

Il locatore può rifiutare la consegna dell’immobile in presenza di gravi danni e ottenere il pagamento del canone da parte del conduttore a titolo di indennità di occupazione fino a quando non riscuota le somme dovute.

Il caso coinvolge dei locatori privati che, avendo concesso in locazione un immobile all'amministrazione provinciale di Napoli, ne avevano rifiutato la consegna a causa dei gravi danni riscontrati.

Nel caso di specie infatti, i gravi danni causati dal conduttore ed accertati in sede di ctu, costituiscono motivo legittimo di rifiuto della consegna del bene, almeno fino a quando non siano stati risarciti i danni suddetti.

Inoltre viene chiarita un’importante distinzione per la valutazione della legittimità del rifiuto. Secondo l’orientamento dominante di legittimità, condiviso dagli ermellini, “nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni: nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all'art. 1590 c.c. Nel secondo caso, invece, poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.”

Quindi, in conclusione, il rifiuto del locatore di accettare la consegna diventerà illegittimo solo “dalla data in cui viene definitivamente attribuito al locatore medesimo il risarcimento del danno suddetto, mentre resta giustificato, e quindi legittimo, il rifiuto opposto in precedenza.”

Cassazione civile , sez. III, sentenza 24.05.2013 n° 12977

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